Jak było i jak będzie? Podsumowanie 2023 roku i prognozy na 2024 rok pod kątem inwestycji w nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości

Zacznijmy od definicji – inwestowanie w nieruchomości oznacza zakup, posiadanie, zarządzanie, wynajem lub sprzedaż nieruchomości w celu osiągnięcia zysku. Jest to jedna z najstarszych i najbardziej popularnych form inwestycji, charakteryzująca się stosunkowo dużą stabilnością i potencjałem na generowanie pasywnego dochodu. Jak każdy rodzaj inwestycji ma swoje wady i zalety, nie inaczej jest z nieruchomościami. Rozpoczynając swoją przygodę należy mieć świadomość mocnych i słabszych stron tej formy inwestowania. Należy także wiedzieć, że nieruchomości to bardzo ogólne pojęcie. Nieruchomości same w sobie najprościej dzielą się na gruntowej, lokalowe i budynkowe, ale inwestowanie nie można takim prosto podzielić. Przytoczymy kilka najpopularniejszych rodzajów inwestowania w nieruchomości. Ale zanim to zrobimy należy także wspomnieć, że każdy rodzaj inwestycji i sposób inwestowania w nie ma swoje specyficzne cechy. Zatem przejdźmy do rzeczy.

 

Rodzaje inwestycji w nieruchomości i ich przykłady

1. Nieruchomości komercyjne: Inwestycje w budynki biurowe, sklepy, hotele itp.;
2. Nieruchomości mieszkaniowe: Zakup domów lub mieszkań w celu wynajmu lub sprzedaży;
3. Nieruchomości przemysłowe: Magazyny, fabryki, miejsca do produkcji;
4. Działki gruntowe: Zakup gruntów rolnych, budowlanych lub pod inny cel;
5. Inwestycje w nieruchomości poprzez fundusze: REITs (Real Estate Investment Trusts) czy fundusze inwestycyjne specjalizujące się w nieruchomościach.

Zalety i wady. Inwestowanie w nieruchomości

Zalety

Inwestowanie w nieruchomości charakteryzuje się dużą stabilnością i bezpieczeństwem, ponieważ są one mało podatne na krótkoterminowe wahania rynkowe w porównaniu z akcjami czy innymi instrumentami finansowymi, co zapewnia pewność w długoterminowej perspektywie. Nieruchomości jako aktywa materialne posiadają tangibilną wartość, która może przetrwać różne warunki ekonomiczne, a historycznie wykazują tendencję do wzrostu wartości z czasem.

Dodatkowo, posiadanie wynajmowanych nieruchomości może zapewniać stały, pasywny dochód miesięczny, stanowiąc ważną część strategii zabezpieczenia finansowego, szczególnie na emeryturę. Wzrost wartości nieruchomości z czasem oznacza potencjalny zysk przy odsprzedaży, a rozwój infrastruktury i poprawa otoczenia mogą dodatkowo zwiększyć ich wartość. Inwestycje w nieruchomości mogą również pomóc w dywersyfikacji portfela inwestycyjnego, zmniejszając ryzyko skupienia na jednym rodzaju aktywów, oraz oferują niezależność od innych rynków, co może chronić portfel inwestora w czasach niepewności na innych rynkach. Korzyści podatkowe, takie jak odliczenia odsetek od kredytów hipotecznych, kosztów utrzymania, czy amortyzacji, a także możliwości optymalizacji w planowaniu sukcesji, są dodatkowymi atutami inwestowania w nieruchomości.

Wady

Wady inwestowania w nieruchomości obejmują wysoki koszt wejścia, gdyż zakup nieruchomości często wymaga znaczącego kapitału początkowego, a dodatkowe koszty takie jak opłaty notarialne, podatki, ubezpieczenia i remonty zwiększają całkowity koszt inwestycji. Można tą wadę co prawdą łatwo obalić, ale o tym poświęcony będzie odrębny wpis. Kwestia płynności również stanowi wyzwanie, ponieważ przekształcenie nieruchomości w gotówkę nie jest procesem natychmiastowym i może zająć wiele tygodni, miesięcy, a nawet lat. W okresach spowolnienia gospodarczego lub recesji, sprzedaż nieruchomości może być trudniejsza. Inwestycje te wymagają ciągłego zarządzania, w tym utrzymania, zarządzania najemcami, rozwiązywania problemów prawnych i operacyjnych, co może być kosztowne i czasochłonne, szczególnie dla inwestorów bez odpowiedniego doświadczenia lub zasobów. Wrażliwość na wahania rynkowe oraz zmiany w popycie i preferencjach konsumentów, takie jak wzrost popularności pracy zdalnej, mogą wpływać na wartość i rentowność nieruchomości. Lokalizacja jest kluczowym czynnikiem wpływającym na wartość i potencjalną rentowność nieruchomości, a zmiany w otoczeniu, takie jak rozwój infrastruktury czy zmiany demograficzne, mogą mieć zarówno pozytywny, jak i negatywny wpływ na wartość nieruchomości.

Sposoby inwestowania w nieruchomości

Bezpośrednie inwestycje w nieruchomości komercyjne, mieszkalne lub przemysłowe polegają na ich zakupie i zarządzaniu, co generuje stały dochód z wynajmu. Ten rodzaj inwestycji wymaga aktywnego zarządzania, obejmującego utrzymanie nieruchomości, znajdowanie najemców i zarządzanie nimi, oferując jednocześnie możliwość długoterminowego wzrostu wartości oraz regularnych przychodów. Oczywiście są także firmy, takie jak fundusze inwestycyjne nieruchomości, zwane REIT (Real Estate Investment Trusts). Pozwalają one inwestować w portfele nieruchomości bez konieczności bezpośredniego zarządzania nimi. Zapewniają one udział w zyskach z nieruchomości, umożliwiają dywersyfikację inwestycji i są dostępne dla inwestorów o różnym poziomie kapitału.

Kolejnym sposobem na inwestowanie jest flipowanie nieruchomości to krótkoterminowa strategia inwestycyjna, polegająca na zakupie nieruchomości, często wymagających remontu, ich odnowieniu, a następnie sprzedaży w celu osiągnięcia szybkiego zysku. Wymaga ona dobrej znajomości rynku, umiejętności remontowych oraz zdolności do szybkiego zarządzania projektami.

Następnie należało by wymienić wynajem krótkoterminowy poprzez platformy takie jak Airbnb. Pozwala on na oferowanie nieruchomości turystom lub podróżującym na krótkie okresy. Ten model może oferować wyższe stawki niż tradycyjny wynajem, ale dochody mogą być bardziej zmienne i zależne od sezonowości oraz popytu turystycznego.

Ostatnim sposobem są inwestycje w działki gruntowe polegają na zakupie nieużytkowanych działek, które mogą być później wykorzystane do celów komercyjnych, mieszkaniowych lub rolnych. Chociaż często wymagają one długoterminowego zaangażowania i mogą nie generować natychmiastowego dochodu, mogą przynieść znaczne zyski w przyszłości, szczególnie w przypadku rozwoju infrastruktury w regionie.

 

Analiza roku 2023 i prognoza na 2024 rok w kontekście inwestycji w nieruchomości w Polsce

Czynniki wpływające na rynek nieruchomości w Polsce w 2023 roku

W roku 2023 na rynek nieruchomości w Polsce wpływ miało wiele czynników. Jest to kolejny rok po pandemiczny, jednak coraz bardziej dało odczuć się powiew umiarkowanego optymizmu. Niestety ciągle trwający konflikt na Ukrainie, wciąż wysoka inflacja negatywnie wpływają na stabilizacje i nastroje. Oliwy do ognia w mijającym roku dolał konflikt na bliskim wschodzie. Wewnątrz kraju też nastąpiła duża zmiana – zmiana rządu. Wszystkie te czynniki nie pomagały w odważnym i śmiałym podejmowaniu decyzji inwestycyjnych. Mimo globalnych i wewnętrznych wyzwań, Polska utrzymała swoją atrakcyjność inwestycyjną i wykazała odporność na zewnętrzne wstrząsy, co pozytywnie wpłynęło na zaufanie inwestorów. Rosnąca inflacja w 2023 roku przyczyniła się do wzrostu cen nieruchomości, co z jednej strony zwiększyło wartość aktywów dla właścicieli, ale z drugiej podniosło bariery wejścia dla nowych inwestorów, zwiększając koszty zakupu.

Globalne i lokalne trendy, takie jak wzrost popularności pracy zdalnej, wpłynęły na zmianę preferencji dotyczących lokalizacji, zwiększając popyt na nieruchomości poza głównymi centrami miejskimi. Obserwowano również wzrost zainteresowania domami z większą przestrzenią zewnętrzną, co wpłynęło na preferencje mieszkalne i rynek nieruchomości. Można się było spodziewać, że wspomniana wcześniej praca zdalna zdejmie trochę popytu na mieszkania z dużych miastach, ale na razie nie ma to odzwierciedlenia w analizowanych danych.

 

Prognozy na rok 2024

W 2024 roku przewiduje się, że rynek nieruchomości komercyjnych będzie się stabilizować, oferując dobre okazje inwestycyjne w specyficznych lokalizacjach, co może stanowić atrakcyjną opcję dla inwestorów. Popularność tej metody inwestowania jest z roku na rok coraz wyższa. Widać to także po ilości ofert trafiających na rynek. A także po wysypie firm, które zajmują się taką działalnością. Jeszcze parę lat temu na palcach jednej ręki można było wymienić firmy z sukcesami inwestujące w nieruchomości komercyjne. Teraz się to zmieniło, dużo osób próbuje swoich sił, niestety z równymi skutkami.

Równocześnie, oczekuje się dalszego rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce, z możliwym wzrostem popytu na mieszkania o wyższym standardzie. Segment mieszkaniowy nadal będzie się rozwijał, odpowiadając na rosnące potrzeby rynku. Niemniej te segment rynku będzie wysoko uzależniony od decyzji politycznych nowego rządu, które na ten moment ciężko przewidzieć.

Wpływ technologii i ekologii na rynek nieruchomości staje się coraz bardziej znaczący. Inwestycje w nieruchomości zrównoważone i wykorzystujące nowoczesne technologie zyskują na popularności, co odpowiada na rosnące oczekiwania rynku i regulacje środowiskowe. Jesteśmy także do tego obligowani przez coraz to bardziej restrykcyjne unijne przepisy. Możliwe zmiany w prawie dotyczące nieruchomości mogą również wpłynąć na dostępność i rentowność inwestycji, co wymaga od inwestorów śledzenia nowinek i dostosowywania do nich strategii.

Kontynuacja trendów globalnych, takich jak zmiany ekonomiczne i społeczne, będzie nadal kształtować rynek nieruchomości w Polsce, wpływając na popyt na określone rodzaje nieruchomości. Inwestorzy muszą być świadomi tych zmian i gotowi do adaptacji swoich strategii inwestycyjnych w odpowiedzi na te globalne zmiany.

Zatem prognozy na rok 2024 wskazują na kontynuację niektórych trendów z 2023, z dodatkowym naciskiem na zrównoważony rozwój i technologie, co powinno być uwzględnione przez inwestorów przy planowaniu ich strategii na nadchodzący rok. Niemniej nauczeni rokiem 2023, czyli kolejnym, który przyniósł zmiany, destabilizację ale także umiarkowany optymizm, powinniśmy odnajdywać swoje miejsce na tym zmiennym rynku i z rozwagą oraz roztropnością podejmować działania inwestycyjne.

 

Retrospekcja 2023

Finanse i Gospodarka w 2023

Odchodzący już 2023 rok przyniósł istotne wydarzenia finansowe w Polsce, które znacząco wpłynęły na rynek nieruchomości. Niewielki ale jednak wzrost PKB wspierał rynek nieruchomości poprzez zwiększenie siły nabywczej i inwestycyjnej. Decyzje Narodowego Banku Polskiego dotyczące stóp procentowych bezpośrednio wpływały na koszty kredytów hipotecznych, co miało znaczący wpływ na rynek. Potężnym stymulantem rynku mieszkaniowego był także program Bezpieczny Kredyt, który znacznie wywindował ceny nieruchomości. To także pokazuję jak bardzo nieruchomości mieszkaniowe są podatne na decyzje polityczne. Niestety dla dużych inwestorów może to być zniechęcające. Utrzymujący się przypływ inwestycji zagranicznych w Polsce stymulował rozwój sektora nieruchomości, szczególnie w dużych miastach.

W 2023 roku zaobserwowano wzrost cen mieszkań w większości aglomeracji miejskich, napędzany między innymi wcześniej wspomnianą polityką rządu, niskimi stopami procentowymi i zwiększonym popytem. Również na rynku nieruchomości komercyjnych zauważono różnicowanie się cen w zależności od segmentu i lokalizacji, z wysokim zainteresowaniem nieruchomościami usługowymi i przemysłowymi.

Rok 2023 był rokiem wyzwań i możliwości dla rynku nieruchomości w Polsce. Z jednej strony wzrost cen nieruchomości był wspierany przez stabilizujące się warunki gospodarcze i finansowe, z drugiej strony zmiany polityczne i regulacje w prawodawstwie wprowadzały nowe wyzwania. Kluczowe jest zrozumienie, jak te czynniki wpłynęły na różne segmenty rynku i jak mogą kształtować decyzje inwestycyjne w nadchodzącym roku.

 

Inflacja i geopolityka: Konsekwencje dla inwestorów

Inflacja w 2023 roku odgrywała kluczową rolę w kształtowaniu cen nieruchomości na rynku polskim. Rządowy program Bezpieczny Kredyt także się do tego przyczynił. Wysoka inflacja prowadziła do wzrostu cen nieruchomości, ponieważ stawały się one formą zabezpieczenia przed deprecjacją waluty. Rosnące koszty materiałów budowlanych i robocizny, napędzane inflacją, wpływały na wzrost kosztów deweloperów, co przekładało się na wyższe ceny sprzedaży nieruchomości. Zmienność stóp procentowych, wynikająca z inflacji, wpływała na politykę monetarną, co prowadziło do zmian w dostępności oraz koszcie kredytów hipotecznych.

W 2023 roku zmiany geopolityczne miały wpływ na rynek nieruchomości w Polsce. Geopolityczne napięcia i konflikty w regionie wprowadzały niepewność wśród inwestorów, co czasami skutkowało opóźnieniami w decyzjach inwestycyjnych. Zmiany w globalnych trendach geopolitycznych wpływały na przepływy kapitału zagranicznego, zarówno w formie bezpośrednich inwestycji zagranicznych, jak i inwestycji w nieruchomości. Geopolityczne wydarzenia mogły wpłynąć na wzorce migracji, co miało wpływ na lokalne rynki nieruchomości, zarówno pod kątem popytu na mieszkania, jak i rynku wynajmu.

Dodatkowo, podniesienie świadczenia 500+ na 800 zł oraz znaczny wzrost płacy minimalnej w Polsce najprawdopodobniej w znacznym stopniu przyczynią się do wzrostu inflacji w 2024 roku. Te środki polityki społecznej mogą zwiększyć siłę nabywczą wielu gospodarstw domowych, co może mieć wpływ na popyt na rynku mieszkaniowym i dalej napędzać wzrost cen nieruchomości. Niestety prawie na pewno przyczynią się do wzrostu inflacji. Sama walka z wysoką inflacją będzie największym wyzwaniem w nadchodzącym roku.

Podsumowując, rok 2023 w kontekście inwestycji w nieruchomości był rokiem, w którym inwestorzy musieli bacznie obserwować zarówno inflację, jak i sytuację geopolityczną. Inflacja miała bezpośredni wpływ na wartość nieruchomości oraz koszty związane z inwestowaniem, natomiast zmiany geopolityczne wprowadzały dodatkowy element niepewności, wpływając na decyzje inwestycyjne i przyszłe perspektywy rynku. To wymagało od inwestorów dokładnej analizy rynku oraz elastyczności w dostosowywaniu swoich strategii inwestycyjnych do zmieniających się warunków, szczególnie w świetle oczekiwanego wzrostu inflacji w 2024 roku spowodowanego zmianami w polityce społecznej i geopolitycznej.

 

Prognozy na 2024: „W co inwestować?”

Rynek nieruchomości w Polsce będzie kontynuował ewolucję, kierując się różnymi trendami rynkowymi. Prognozowanie przyszłych trendów w cenach nieruchomości wymaga analizy wielu czynników. Oczekuje się kontynuacji wzrostu cen, choć w umiarkowanym tempie, w obliczu stabilizacji gospodarczej i potencjalnego wzrostu inflacji. Decyzje dotyczące stóp procentowych będą miały kluczowe znaczenie dla dostępności kredytów hipotecznych, co bezpośrednio wpłynie na popyt na rynku nieruchomości. Duża rola w kształtowaniu rynku przypadnie polityce nowego rządu w kwestii budowy mieszkań i stymulantom, które do tego zostaną zastosowane.

Nieruchomości komercyjne skupione na innowacjach, takie jak biura o elastycznych warunkach wynajmu, przestrzenie coworkingowe i nieruchomości handlowe dostosowane do nowoczesnych potrzeb konsumentów, mogą oferować solidne perspektywy wzrostu. Kluczowa będzie umiejętność przewidzenia powstania nowych obszarów zamieszkania i wyjście naprzeciw potrzebom rosnącym w tym obszarze z zakresie usług w najbliższej okolicy. Zmiany te spowodowane będą trendami demograficznymi i zmianami w stylu życia, takimi jak zainteresowanie mniejszymi miastami czy domami z ogródkiem, mogą one wpłynąć na regionalne trendy cenowe. Wśród obiecujących ale mniej stabilnych segmentów rynku znajdują się nieruchomości mieszkaniowe w atrakcyjnych lokalizacjach, szczególnie w dużych miastach i ich okolicach, które są dobrze skomunikowane i mają dostęp do infrastruktury.

Rosnąca świadomość ekologiczna i regulacje dotyczące zrównoważonego rozwoju sprzyjają inwestycjom w nieruchomości ekologiczne, zielone i energooszczędne. Wzrost popularności pracy zdalnej i poszukiwanie większej przestrzeni życiowej mogą zwiększyć popyt na nieruchomości poza głównymi ośrodkami miejskimi, szczególnie na działki i nieruchomości na przedmieściach i w małych miastach.

Reasumując, w 2024 roku rynek nieruchomości w Polsce może zaoferować różnorodne możliwości dla inwestorów. Kluczowe będzie śledzenie trendów demograficznych, zmian w stylu życia, a także reagowanie na dynamicznie rozwijający się rynek z uwzględnieniem zrównoważonego rozwoju i innowacji technologicznych. Inwestorzy powinni również zwracać uwagę na zmieniające się warunki makroekonomiczne i regulacyjne, które będą miały znaczący wpływ na różne segmenty rynku.

 

Innowacje i nowe technologie kluczowe w inwestycyjnej przyszłości

W kontekście inwestycji w nieruchomości, rozwój technologiczny i zrównoważone budownictwo stają się kluczowymi czynnikami kształtującymi rynek. Zrównoważone budownictwo przekształca podejście inwestorów i deweloperów do nowych projektów. Ekologiczne materiały budowlane i energooszczędne technologie zwiększają wartość rynkową nieruchomości, odpowiadając na rosnące oczekiwania ekologiczne kupujących i najemców. Inwestycje w budynki zielone, charakteryzujące się niższymi kosztami eksploatacji dzięki efektywności energetycznej, stają się coraz bardziej opłacalne. Dodatkowo, przestrzeganie zaostrzających się przepisów środowiskowych czyni inwestycje w zrównoważone nieruchomości koniecznością, a jednocześnie oferuje długoterminowe korzyści.

Zastosowanie nowych technologii w branży nieruchomości otwiera przed inwestorami nowe możliwości. Zaawansowane systemy zarządzania budynkami (BMS) umożliwiają efektywniejsze zarządzanie zasobami, co bezpośrednio przekłada się na wartość i atrakcyjność nieruchomości. Rozwiązania IoT (Internet Rzeczy) w nieruchomościach, umożliwiające automatyzację i optymalizację zarządzania, od bezpieczeństwa po efektywność energetyczną. Analiza Big Data i zastosowanie sztucznej inteligencji (AI) pozwalają na lepsze prognozowanie trendów rynkowych i optymalizację cen, ułatwiając identyfikację atrakcyjnych inwestycji.

Skuteczne wykorzystanie innowacyjnych technologii i kierowanie się zasadami zrównoważonego rozwoju, determinują osiąganie lepszych wyników i większej stabilności swoich inwestycji. Adaptacja do zmieniającego się środowiska technologicznego i regulacyjnego nie tylko zwiększa efektywność i atrakcyjność nieruchomości, ale również przyczynia się do wzrostu ich wartości rynkowej i konkurencyjności na rynku.

 

Podsumowanie i Wnioski: Perspektywy Inwestowania w Nieruchomości

Rok 2023, mimo globalnych i wewnętrznych wyzwań, utrzymał atrakcyjność inwestycyjną Polski, oferując bezpieczne inwestycje w stabilnym rynku nieruchomości. Inflacja i zmiany polityczne miały znaczący wpływ na ten rynek, podkreślając potrzebę śledzenia makroekonomicznych i regulacyjnych zmian. Krajowy wzrost cen mieszkań był napędzany przez niskie stopy procentowe i zwiększony popyt, szczególnie w większych aglomeracjach miejskich, ale przede wszystkim był spowodowany rządowym programem Bezpieczny Kredyt. Również rynek nieruchomości komercyjnych wykazywał różnicowanie cen, zwiększając zainteresowanie w segmentach usługowych i przemysłowych. Zmieniające się preferencje mieszkalne, takie jak zainteresowanie mniejszymi miastami czy domami z ogródkiem, wpłynęły na regionalne trendy cenowe.

Zmiany geopolityczne, w tym konflikt na Ukrainie i napięcia na Bliskim Wschodzie, wprowadzały niepewność, wpływając na decyzje inwestycyjne. Zmiany w polityce społecznej, w tym podniesienie świadczenia 500+ na 800 zł oraz wzrost płacy minimalnej. Także zniesienie lub ograniczenie programów antyinflacyjnych najpewniej przyczyni się do wzrostu inflacji w 2024 roku, wpływając zarówno na wartość nieruchomości, jak i na koszty związane z inwestowaniem.

Prognozy na 2024 rok sugerują kontynuację trendów z poprzedniego roku, z naciskiem na zrównoważony rozwój i technologie. Oczekuje się stabilizacji rynku nieruchomości komercyjnych z możliwościami inwestycyjnymi w specyficznych lokalizacjach. Rynek mieszkaniowy może kontynuować rozwój, z rosnącym popytem na mieszkania o wyższym standardzie.

Podsumowując, inwestorzy w 2024 roku powinni skupić się na dywersyfikacji portfela, zwracając uwagę na nieruchomości ekologiczne i technologicznie zaawansowane, ale przede wszystkim na dobrze zlokalizowane. Elastyczność w reagowaniu na zmieniające się warunki rynkowe i regulacyjne będzie także kluczem do sukcesu. Zrozumienie trendów demograficznych, zmian w stylu życia oraz adaptacja do zmieniającego się środowiska technologicznego i prawnego zapewnią lepsze wyniki i większą stabilność inwestycji.