Jak wyglądał zakup nieruchomości komercyjnych 100 lat temu w Polsce ?

Nieruchomości to jedne z najważniejszych i najdroższych dóbr, jakimi dysponują ludzie. Posiadanie własnego domu, mieszkania czy działki to marzenie wielu osób, które często wymaga wieloletnich oszczędności i zaciągania kredytów. Jak jednak wyglądał zakup nieruchomości 100 lat temu, w okresie międzywojennym? Jakie formy prawne i finansowe stosowano wtedy, aby zrealizować swoje plany inwestycyjne? Czy nieruchomość komercyjna już wtedy była doskonała inwestycją?

Zakup nieruchomości przez osoby fizyczne

Polska w latach 1918-1939 była krajem o dużej różnorodności społecznej i gospodarczej. W zależności od regionu, poziomu rozwoju i sytuacji politycznej, warunki życia i możliwości nabywania nieruchomości były bardzo zróżnicowane. W dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Łódź, panował duży popyt na mieszkania i lokale użytkowe. Niestety doprowadziło to do wzrostu cen, a także do budowy nowych obiektów i osiedli. Pośród mniejszych miejscowości i na wsiach dominowały domy jednorodzinne i gospodarstwa rolne, które często były dziedziczone lub kupowane za gotówkę.

Zakup nieruchomości przez osoby fizyczne wymagał spełnienia kilku warunków prawnych i formalnych. Przede wszystkim należało posiadać pełnię praw obywatelskich, co oznaczało m.in. posiadanie obywatelstwa polskiego, ukończenie 21 roku życia (lub 18 w przypadku małżeństwa) i niekaralność. Ponadto należało wykazać się zdolnością do czynności prawnych, czyli zdrowiem psychicznym i fizycznym oraz brakiem ograniczeń prawnych (np. kurateli). Kolejnym warunkiem było uzyskanie zgody właściciela nieruchomości na sprzedaż oraz sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości w księdze wieczystej lub hipotecznej. Następnie należało sporządzić umowę sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego oraz uiścić opłaty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych i ewentualnie podatek od spadków i darowizn. Wreszcie należało dokonać wpisu do księgi wieczystej lub hipotecznej oraz zgłosić zmianę własności do urzędu skarbowego i ewidencji gruntów.

 

Nieruchomość komercyjna, ale za co?

Zakup nieruchomości przez osoby fizyczne był często utrudniony przez brak wystarczających środków finansowych. W okresie międzywojennym nie istniał rozwinięty system kredytowy, który umożliwiałby zaciąganie pożyczek na zakup nieruchomości. Banki udzielały kredytów hipotecznych tylko na krótki okres (do 5 lat) i pod wysokie oprocentowanie (do 15%). Ponadto wymagały one wysokiego wkładu własnego (do 50% wartości nieruchomości) oraz zabezpieczenia w postaci hipoteki lub poręczenia. Alternatywą dla kredytów bankowych były kasy oszczędnościowo-pożyczkowe, które oferowały niższe oprocentowanie (do 10%) i dłuższy okres spłaty (do 10 lat). Wymagały jednak wkładu własnego (do 30%) i zabezpieczenia hipotecznego. Innym rozwiązaniem było korzystanie z pośredników finansowych, takich jak lichwiarze, którzy udzielali pożyczek pod zastaw nieruchomości lub innych przedmiotów wartościowych. Niestety jednak pobierali oni bardzo wysokie odsetki (do 100%) i często stosowali nieuczciwe praktyki.

 

Nabywanie nieruchomości komercyjnych przez spółki

W celu ułatwienia zakupu nieruchomości lub prowadzenia działalności gospodarczej związanej z nimi, często stosowano formy prawne, które umożliwiały łączenie kapitału i odpowiedzialności kilku osób lub podmiotów. Były to tzw. spółki, które dzieliły się na spółki osobowe i spółki kapitałowe. Spółki osobowe to takie, w których wspólnicy odpowiadają za zobowiązania spółki całym swoim majątkiem i prowadzą sprawy spółki osobiście. Do spółek osobowych należały: spółka cywilna, spółka jawna, spółka komandytowa i spółka partnerska. Spółki kapitałowe to takie, w których wspólnicy odpowiadają za zobowiązania spółki tylko do wysokości wniesionego kapitału, a sprawy spółki prowadzi zarząd. Do spółek kapitałowych należały: spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i spółka akcyjna.

 

Sposób na zakup w kilku krokach

Zakup nieruchomości przez spółkę wymagał spełnienia podobnych warunków prawnych i formalnych jak przez osobę fizyczną, z tym że dodatkowo należało uwzględnić postanowienia umowy spółki oraz przepisy kodeksu spółek handlowych. Ponadto należało określić cel i sposób wykorzystania nieruchomości przez spółkę oraz podzielić prawa i obowiązki wspólników w związku z nią. Zakup nieruchomości przez spółkę mógł być dokonany na kilka sposobów:

  • Wnoszenie nieruchomości jako wkładu do spółki. W tym przypadku wspólnik, który był właścicielem nieruchomości, przenosił ją na własność spółki w zamian za udziały lub akcje w spółce. Taka transakcja była zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych, ale podlegała opodatkowaniu dochodowemu jako przychód ze sprzedaży nieruchomości;
  • Zakup nieruchomości komercyjnej przez spółkę za gotówkę lub kredyt. W tym przypadku spółka dokonywała zakupu od osoby fizycznej lub innej spółki za środki własne lub pożyczone. Zakup nieruchomości za kredyt wiązał się z koniecznością zabezpieczenia kredytu hipoteką na rzecz banku oraz ponoszenia kosztów odsetek i prowizji;
  • Zakup nieruchomości przez wspólników prywatnie, a następnie wynajmowanie jej spółce. W tym przypadku wspólnicy dokonywali zakupu nieruchomości jako osoby fizyczne, a następnie zawierali umowę najmu z własną spółką. Wynajmowanie nieruchomości komercyjnej wiązało się z uzyskiwaniem przychodów z najmu, które były opodatkowane według skali podatkowej lub ryczałtem.

Wybór formy prawnej i finansowej zakupu nieruchomości przez spółkę zależał od wielu czynników, takich jak: cel i rodzaj działalności gospodarczej, sytuacja finansowa i podatkowa spółki i wspólników, ryzyko i stopień odpowiedzialności za zobowiązania, koszty i opłaty związane z transakcją, możliwości uzyskania kredytu lub dotacji, preferencje i oczekiwania stron. Nie istniała jedna uniwersalna recepta na zakup, a każdy przypadek wymagał indywidualnej analizy i porady prawnej. Niemniej nieruchomość komercyjna i jej posiadanie od zawsze windowała inwestorów na wyższy poziom.

 

Powstawanie spółek do zakupu nieruchomości komercyjnej

Rozkwit spółek zakładanych w celu zakupu nieruchomości stanowił istotny etap w historii gospodarczej kraju. W latach 1918-1939, spółki te odegrały kluczową rolę w organizowaniu inwestycji nieruchomościowych. Umożliwiały także łatwiejszy dostęp do gruntów i budynków dla szerokiej grupy obywateli. Ponadto należy podkreślić, że ludzie, którzy byli zaangażowani w tworzenie i funkcjonowanie wszelkiego rodzaju spółek/zrzeszeń jawni przyczynili się do skokowego rozwoju gospodarczego i społecznego.

Okres międzywojenny w Polsce był czasem intensywnych zmian społecznych i gospodarczych, a odbudowa państwa po odzyskaniu niepodległości w 1918 roku wymagała nowatorskich podejść do rozwoju infrastruktury i rynku nieruchomości. W latach 20. i 30. XX wieku, coraz większa liczba osób zaczęła dostrzegać szanse, która pojawiła się na rynku, a więc możliwość inwestowania w nieruchomości, zarówno jako formę oszczędzania, jak i jako źródło dochodu.

 

Formy prawne dające duże możliwości

W tym kontekście zaczęły powstawać spółki handlowe specjalizujące się w zakupie, zarządzaniu oraz sprzedaży nieruchomości. Spółki te skupiały się na efektywnym wykorzystaniu kapitału inwestorów, którzy pragnęli aktywnie uczestniczyć w rynku nieruchomości. Niekoniecznie mieli wystarczające środki na samodzielną inwestycję. Takie podejście pozwoliło osobom niekoniecznie bardzo zamożnym czerpać dochód z tytułu wynajmu nieruchomości lub jej części nawet jeśli nie było ich stać na daną nieruchomość. Dzięki tym zabiegom w relatywnie krótkim czasie byli w stanie inwestować kolejne środki pieniężne w kolejne nieruchomości lub ich części i w ten sposób pomnażać swój kapitał.

Celem spółek handlowych nie była tylko nieruchomość komercyjna, skupiały się przede wszystkim na zakupie nieruchomości sensu stricte w celach inwestycyjnych, przez co miały duży wpływ na rozwój urbanistyczny miast. Wiele z nich angażowało się w projektowanie i budowę nowych osiedli, kompleksów mieszkaniowych oraz obiektów komercyjnych. Dzięki temu wpłynęły na modernizację przestrzeni miejskiej i dostarczyły mieszkańcom nowe miejsca do życia i pracy. Nie mogę także nie wspomnieć o tym, że rola osób zaangażowanych w taki sposób inwestowania znacznie rosła. Wpływy sięgały dalej, a pomysły biznesowe, które chciały takie osoby wdrażać w życie, mogły być przez nich lobbowane.

 

Podsumowanie

Spółki nieruchomościowe międzywojnia pozostawiły trwały ślad w krajobrazie urbanistycznym Polski. Wiele z tych firm działało przez długie lata. Niektóre z nich przetrwały nawet II wojnę światową i działały w okresie powojennym. Ich działalność miała znaczący wpływ na proces kształtowania rynku nieruchomości w Polsce. Także wiele z nich miało wpływ na rozwój gospodarczy kraju jako całości. Niestety to co dziś widzimy to spolaryzowany rynek, na którym wiele nieruchomości bardzo rzadko są w rękach polskich firm. Często nawet jeśli firma jest z Polski to posiada ona kapitał  w części lub całości pochodzący z spoza Polski. A szkoda, bo mamy piękna tradycję która warto by było wskrzesić i kontynuować.

Oddolna inicjatywa ludzi posiadających nieco kapitału, ale nie na tyle by móc obracać skutecznie nieruchomościami wydaje się być bardzo ciekawym pomysłem. Niestety na ich zakup pozwolić mogły sobie tylko zagraniczne fundusze inwestycyjno-emerytalne. Zawiązanie się kilku osób w spółkę aby móc skutecznie funkcjonować zgodnie z prawem handlowym i skarbowym nie byłoby na pewno tak łatwe jak to było w 20leciu międzywojennym, ale jak najbardziej wykonalne. Nieruchomość komercyjna zawsze cieszyła się uznaniem jako doskonała inicjatywa inwestycyjna, a przez lata ten pogląd nie uległ zmianie.

Życzę sobie aby Nas Polaków było stać na to abyśmy sami mogli być inwestorami w swoim kraju. Inwestorami, którzy połączeniu w spółkę mogliby by skutecznie konkurować z zachodnimi potentatami w tej branży.

Pozostaw komentarz