Wstęp: Zmieniające się trendy na rynku nieruchomości inwestycyjnych
Nieruchomości inwestycyjne to rynek, który w ostatnich latach przeszedł istotne zmiany. Najem krótkoterminowy, jeszcze kilka lat temu uważany za bardzo zyskowny model inwestycyjny, zaczyna tracić na popularności. Wpływ na to mają zarówno czynniki prawne, jak i operacyjne. Właściciele nieruchomości oferujących najem krótkoterminowy muszą zmagać się z coraz większymi regulacjami, niestabilnością przychodów oraz intensywną konkurencją. W takiej sytuacji inwestorzy poszukują bezpieczniejszych i bardziej przewidywalnych alternatyw.
Jedną z najbardziej obiecujących opcji są retail parki – małe centra handlowe, zlokalizowane często w mniejszych miastach lub na przedmieściach większych aglomeracji. Te obiekty, oferujące szeroki zakres usług konsumpcyjnych, stają się coraz bardziej popularne zarówno wśród inwestorów, jak i konsumentów. W niniejszym artykule przyjrzymy się bliżej, dlaczego retail parki mogą być przyszłością inwestycji w nieruchomości komercyjne oraz jakie wyzwania stoją przed najmem krótkoterminowym.
1. Nieruchomości inwestycyjne – stabilność i zyski
Inwestowanie w nieruchomości to popularna forma lokowania kapitału, ceniona za stabilność i możliwość generowania regularnych przychodów. Nieruchomości inwestycyjne to przede wszystkim aktywa, które przynoszą zyski dzięki wynajmowi lub wzrostowi wartości rynkowej. Dla wielu inwestorów są one idealnym narzędziem do budowania długoterminowego majątku, ponieważ rynek nieruchomości charakteryzuje się relatywnie niską zmiennością w porównaniu do innych form inwestowania, takich jak giełda czy kryptowaluty.
Zalety inwestowania w nieruchomości inwestycyjne:
- Stałe przychody z wynajmu: Nieruchomości inwestycyjne, w szczególności komercyjne, generują regularne przychody z tytułu wynajmu. W przypadku retail parków są to długoterminowe umowy z renomowanymi najemcami, takimi jak sieci spożywcze, apteki czy drogerie, co minimalizuje ryzyko przestojów w płatnościach.
- Wzrost wartości nieruchomości: Dobrze zlokalizowane nieruchomości mają tendencję do wzrostu wartości, zwłaszcza w dłuższym okresie. Retail parki, szczególnie te ulokowane w rozwijających się mniejszych miejscowościach, zyskują na wartości wraz z rozwojem lokalnej infrastruktury i wzrostem zapotrzebowania na powierzchnie usługowe.
- Ochrona przed inflacją: W czasach wysokiej inflacji, inwestycje w nieruchomości są postrzegane jako bezpieczna przystań, ponieważ ceny nieruchomości zwykle rosną wraz z inflacją, co pozwala chronić kapitał.
2. Dlaczego najem krótkoterminowy traci na popularności?
Najem krótkoterminowy zyskał popularność w ostatniej dekadzie, szczególnie dzięki platformom takim jak Airbnb czy Booking.com. Dla wielu właścicieli mieszkań był to lukratywny sposób na generowanie dodatkowych dochodów, zwłaszcza w turystycznych lokalizacjach. Jednak ostatnie zmiany prawne oraz operacyjne sprawiły, że ten model zaczyna tracić na atrakcyjności.
Problemy regulacyjne
Najem krótkoterminowy w Polsce, podobnie jak w wielu innych krajach, napotyka na coraz więcej ograniczeń prawnych. Władze miejskie oraz rząd centralny starają się uregulować ten rynek w odpowiedzi na problemy społeczne, takie jak:
- Nadmierna turystyfikacja centrów miast, co prowadzi do wzrostu cen mieszkań i trudności z dostępem do lokali dla stałych mieszkańców.
- Zakłócanie porządku publicznego, wynikające z częstych rotacji najemców oraz nieodpowiedzialnego zachowania turystów.
- Problemy z egzekwowaniem odpowiednich podatków od właścicieli mieszkań.
W odpowiedzi na te wyzwania, Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej planuje wprowadzenie obowiązkowych rejestrów mieszkań na wynajem krótkoterminowy oraz stworzenie specjalnych stref, w których tego typu wynajem będzie ograniczony lub całkowicie zakazany. Dla wielu inwestorów, którzy opierali swoje strategie na wynajmie krótkoterminowym, oznacza to ryzyko utraty rentowności i zmniejszenia dochodów.
Zmienność dochodów i ryzyko
Najem krótkoterminowy, w przeciwieństwie do najmu długoterminowego, jest znacznie bardziej niestabilny. Dochody właścicieli mieszkań zależą od wielu czynników zewnętrznych, takich jak:
- Sezonowość turystyczna: Wynajem krótkoterminowy jest najbardziej dochodowy w sezonie turystycznym, jednak w miesiącach poza sezonem właściciele mogą mieć trudności z wynajmem.
- Zmiany w popycie: Kryzysy gospodarcze, takie jak pandemia COVID-19, drastycznie wpłynęły na spadek zainteresowania wynajmem krótkoterminowym, zmuszając wielu właścicieli do zmiany strategii.
- Konkurencja: Wraz z rosnącą popularnością platform takich jak Airbnb, liczba ofert najmu krótkoterminowego znacząco wzrosła, co prowadzi do spadku stawek za wynajem oraz zwiększenia nakładów na marketing.
Dla wielu właścicieli mieszkań te problemy stanowią poważne wyzwanie, które sprawia, że coraz częściej decydują się na alternatywne formy inwestowania, takie jak wynajem długoterminowy lub inwestycje w nieruchomości komercyjne.
3. Retail parki – stabilność i przewidywalność
W obliczu rosnących wyzwań związanych z najmem krótkoterminowym, retail parki stają się coraz bardziej atrakcyjną alternatywą dla inwestorów. Czym dokładnie są retail parki i dlaczego cieszą się rosnącym zainteresowaniem?
Czym są retail parki?
Retail parki to niewielkie centra handlowe, zazwyczaj zlokalizowane w mniejszych miejscowościach lub na obrzeżach większych miast. Składają się z kilku lub kilkunastu lokali handlowych, w których dominują sklepy z produktami codziennego użytku, takie jak supermarkety, apteki, drogerie czy sklepy AGD. W odróżnieniu od dużych centrów handlowych, retail parki koncentrują się na zaspokajaniu podstawowych potrzeb lokalnej społeczności.
Stabilność dochodów
Jednym z największych atutów retail parków jest stabilność dochodów. W przeciwieństwie do mieszkań na wynajem krótkoterminowy, retail parki są wynajmowane długoterminowo, na okresy kilku, a nawet kilkunastu lat. Najemcami są zazwyczaj renomowane sieci handlowe, które podpisują umowy na długie lata, co daje właścicielom retail parków przewidywalność przychodów.
Ponadto, ponieważ retail parki oferują podstawowe produkty i usługi, są one mniej podatne na zmiany rynkowe. Nawet w czasach kryzysu gospodarczego ludzie nadal będą korzystać z supermarketów, aptek czy drogerii, co zapewnia stały ruch w tych obiektach i minimalizuje ryzyko przestojów.
Dlaczego retail parki zyskują na popularności?
Retail parki mają kilka unikalnych cech, które sprawiają, że są one coraz bardziej popularnym wyborem inwestycyjnym:
- Odpowiedź na lokalne potrzeby: Retail parki są zazwyczaj lokalizowane w mniejszych miejscowościach lub na obrzeżach dużych miast, gdzie nie ma dużych centrów handlowych. Dzięki temu odpowiadają na potrzeby lokalnych społeczności, oferując dostęp do podstawowych produktów i usług w jednym miejscu. Ta bliskość i wygoda sprawiają, że retail parki są atrakcyjne zarówno dla najemców, jak i klientów.
- Niższe koszty operacyjne: W porównaniu z dużymi centrami handlowymi, retail parki mają znacznie niższe koszty budowy i eksploatacji. Z tego powodu, nawet w trudnych ekonomicznie czasach, mogą przynosić stabilne zyski. Koszt budowy i utrzymania retail parków jest znacznie niższy, a rentowność – dzięki wysokiemu popytowi na usługi codzienne – wyższa.
- Elastyczność i dostosowanie do zmian rynkowych: Retail parki są bardziej elastyczne niż duże galerie handlowe. Mogą być łatwo dostosowywane do zmieniających się potrzeb rynkowych. Dzięki swojemu modularnemu charakterowi, poszczególne sklepy mogą być rotowane lub przekształcane w zależności od potrzeb. To oznacza, że są one lepiej przystosowane do przetrwania w trudnych warunkach ekonomicznych.
4. Jakie korzyści oferują retail parki jako nieruchomości inwestycyjne?
Inwestowanie w retail parki oferuje kilka kluczowych korzyści, które wyróżniają je na tle innych typów nieruchomości komercyjnych.
Długoterminowe umowy najmu
Jednym z najważniejszych atutów retail parków są długoterminowe umowy najmu, często podpisywane na okres 10–15 lat. W przypadku lokali handlowych, jak apteki, supermarkety czy drogerie, długoterminowe kontrakty są normą. Dzięki temu właściciele mogą liczyć na stabilne i przewidywalne dochody przez wiele lat. W przeciwieństwie do mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo, gdzie rotacja najemców jest duża, w retail parkach ryzyko pustostanów jest minimalne.
Bezpieczeństwo w czasach kryzysu
Retail parki są bardziej odporne na kryzysy gospodarcze niż inne typy nieruchomości komercyjnych, takie jak biurowce czy luksusowe centra handlowe. Nawet w czasach kryzysu gospodarczego ludzie muszą kupować produkty codziennego użytku, takie jak żywność czy leki. Sklepy oferujące takie produkty, obecne w retail parkach, będą nadal przyciągały klientów, co zapewnia stały ruch i dochód dla właścicieli nieruchomości.
Szerokie grono najemców
Retail parki przyciągają szerokie grono najemców – od dużych sieci handlowych po lokalnych przedsiębiorców. Dzięki temu istnieje większa dywersyfikacja dochodów i mniejsze ryzyko utraty płynności finansowej w przypadku wycofania się jednego najemcy. Wielu inwestorów ceni tę dywersyfikację, ponieważ ogranicza ona ryzyko związane z inwestowaniem w jednego dużego najemcę, jak to ma miejsce np. w przypadku biurowców.
5. Na co zwracać uwagę decydując się na nieruchomości inwestycyjne?
Wybór odpowiednich nieruchomości inwestycyjnych wymaga dokładnej analizy i zwrócenia uwagi na kilka kluczowych czynników, które mogą mieć wpływ na rentowność inwestycji.
Lokalizacja
Lokalizacja jest kluczowa dla sukcesu każdej inwestycji w nieruchomości. W przypadku retail parków, najlepsze wyniki osiągają te zlokalizowane w miejscowościach, które nie mają dostępu do dużych centrów handlowych. Mniejsze miasta oraz tereny podmiejskie stają się coraz bardziej atrakcyjne, ponieważ retail parki w takich lokalizacjach wypełniają lukę na rynku handlowym.
Renoma najemców
Stabilność i sukces inwestycji w retail parki zależą w dużej mierze od jakości najemców. Renomowane sieci handlowe, takie jak supermarkety, apteki czy drogerie, zapewniają nie tylko stabilność dochodów, ale także przyciągają stałych klientów, co zwiększa rentowność całego obiektu.
Infrastruktura i dostępność
Inwestując w retail park, warto zwrócić uwagę na dostępność komunikacyjną oraz rozwiniętą infrastrukturę wokół obiektu. Retail parki, które są łatwo dostępne dla klientów (zarówno pieszo, jak i samochodem), cieszą się większym zainteresowaniem i przyciągają więcej osób.
Trendy rynkowe
Inwestorzy powinni również obserwować bieżące trendy rynkowe i zmieniające się preferencje konsumentów. Coraz więcej osób wybiera mniejsze, lokalne obiekty handlowe zamiast dużych centrów handlowych. Retail parki wpisują się w ten trend, oferując wygodę zakupów w lokalnej skali.
6. Rynek nieruchomości inwestycyjnych w Polsce w 2024 roku
Rok 2024 zapowiada się jako czas dalszego rozwoju rynku nieruchomości inwestycyjnych w Polsce. Retail parki, które od kilku lat zyskują na popularności, stanowią coraz większy segment w portfelach inwestorów. Sektor nieruchomości handlowych, szczególnie w formie mniejszych centrów typu convenience, zaspokaja podstawowe potrzeby konsumpcyjne lokalnych społeczności, co czyni go bardziej odpornym na kryzysy ekonomiczne.
Wzrost zainteresowania inwestycjami w retail parki jest również wynikiem zmian w preferencjach konsumentów. Coraz więcej osób decyduje się na zakupy w mniejszych, lokalnych punktach handlowych, unikając tłumów w dużych centrach handlowych. Dzięki temu retail parki stają się bardziej atrakcyjne zarówno dla klientów, jak i inwestorów jako najlepsze nieruchomości inwestycyjne.
Podsumowanie
Zmieniające się przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego oraz niestabilność tego rynku sprawiają, że inwestorzy zaczynają szukać alternatyw, które zapewnią im stabilne dochody. Retail parki, z ich długoterminowymi umowami najmu, stabilnymi dochodami oraz elastycznością operacyjną, stają się coraz bardziej atrakcyjną opcją. Przewiduje się, że w 2024 roku rynek retail parków będzie nadal dynamicznie się rozwijał, oferując inwestorom bezpieczne i dochodowe aktywa.
